Spanien

Spaniens omväxlande landskap vars natur och omgivningar finner många i smaken. Med landskap där bergskedjorna Pyrenéerna och Picos de Europa och snötäckta Sierra Nevada osannolikt reser sig från de solstekta slättarna Andalusien. Klipporna som riktar sig mot Atlanten i nordväst är några av Europas mest fantastiska naturscenerier. Havsvikarna i Medelhavet är en av Europas mest eftertraktade semesterorter för utlänningar. Trots flera decennier av exploatering finns det fortfarande mycket orörd mark att bosätta sig på.

Köpa hus och lägenhet i Spanien

Det är väldigt populärt att köpa hus eller lägenhet i Spanien. Många ser det som en investering, ett andra boende eller som ett permanent boende. Utbudet av fastigheter varierar beroende på vart i landet man är intresserad utav. I landsbygden består utbudet utav traditionella spanska lanthus, längst kusterna är det vanligt med moderna funkisinspirerade villor eller modernare villor i mer traditionell stil med sadeltak beklädda med tegelpannor och putsad fasad med tegelstomme. Bland svenskar är lägenheter längst kusten mest populära. De består nästan uteslutande av lägenheter i lägre byggnader, med en höjd på 5 till 6 våningar.

Processen vid köp av spanska fastigheter, hus eller ägarlägenhet är väl reglerad. Det är viktigt att säkerställa att fastigheten du vill köpa är fri från skulder och begränsningar därför är det viktigt att anlita en engelsktalande advokat eller jurist som kan skydda dina intressen. Det viktigaste att tänka på vid köp av spansk fastighet är att ha en bra advokat som grundligt undersöker den spanska fastigheten och som kan ge dig ett ”Nota Simple”. Din advokat ska kontrollera fastighetsregistret som omedelbart visar om säljaren äger fastigheten och om det finns några utestående bolån (I Spanien kan en fastighet säljas vidare med bolån).

Köpet av spansk fastighet består av två delar, ett preliminärt köpeavtal, ett så kallat ”Contrato privado de Compaventa” och ett slutligt köpeavtal, ”Escrituta de Compraveta”.

De preliminära köpeavtalet, ”Contrato privado de Compraventa” är ett avtal där priset har avtalas med säljaren. Parterna undertecknar ett preliminärt köpeavtal. Innan man undertecknar det preliminära avtalet måste en advokat kontrollera att säljaren äger fastigheten och att den är fri från obetalda avgifter och räntorm Med en ”Nota Simple” kan man bekräfta ifall fastigheten är fri från obetalda skulder.

När ”Nota Simple” är utfört, upprätts det preliminära köpeavtalet ”Contrato privado de Compraventa” som innehåller alla detaljer kring fastigheten. Till exempel beskrivning av fastigheten, köpeskillingen och tillträdesdatum. I detta skede förväntas betalning av en deposition på mellan 5% till 15% på köpeskillingen. Advokaten eller mäklaren kommer att hålla depositionen på ett bundet klientmedelskonto.

Skulle det vara så att du som köpare behöver lösa din finansiering till köpet ska det preliminära köpesavtalet ha ett så kallat ”Arres”-avtal med 10% deposition inskrivet och ett angivet datum när finansieringen ska vara ordnad. Det finns en möjlighet att underteckna ett privat köpeavtal utan en sådan insättning där du har rätt att stämma en säljare som återkallar köpet med ett ”Arres”-avtal på plats. Om säljaren bestämmer sig för att dra sig tillbaka har man som köpare rätt till två gånger sin insättning som kompensation.

Vid det slutliga köpeavtalet, det så kallade ”Escritura de Compraventa” kan man på tillträdesdagen betala det återstående köpeskillingen och alla andra avgifter som måste betalas av köparen. Därefter undertecknas det slutliga köpeavtalet, ”Escritura de Compraventa” av både säljaren och köparen. Notarien, en offentlig tjänsteman som bevittnar undertecknandet och sedan utfärdar en offentlig handling till köparen en så kallad ”Escritura”. En kopia av handlingen skickas även till skatteverket och till fastighetsregistret.

Kostnader vid köp av fastighet i Spanien

Fastighetsmoms

Beloppet varierar beroende på vilken typ av egendom och vilken typ av säljare det är. Om säljaren är en byggfirma, betalar köparen 8% i moms och 5% i stämpelavgift. Om fastigheten är en bit mark eller kommersiell fastighet betalar köparen 16% moms och 1% i stämpelavgift. Om säljaren inte är en byggfirma betalar köparen 8% i moms.

Plusvalia

Plusvalia är en skatt som tas ut av det lokala rådhuset. Skatten är baserad på det särskilda området där fastigheten är belägen, på taxeringsvärdet, efter tomtstorlek och datumet för den tidigare lagfartsöverlåtelsen.

I grunden är Plusvalia-skatten en skatt på det ökade värdet på marken och kan variera allt ifrån 15 Euro till så mycket som 15 000 Euro på större fastigheter med mycket mark. Säljaren är skyldig att betala denna skatt men det går att förhandla med säljaren om vem som tar sig ansvaret för detta. Skulle det bli så att du blir ombedd att betala Plusvalia-skatten är det viktigt att du får upprättat exakt hur mycket den kommer att bli, då den kan variera kraftigt.

Notariekostnader

Köparen måste även betala en kostnad för notarien. Vanligtvis ligger summan på mellan 400 och 800 Euro. Inkluderat i priset är en inskrivningsavgift i fastighetsregistret som är 65% av notariens avgift. Om köparen tar ut en spansk pant kommer ytterligare en kostnad för registrering av pant på fastigheten i fastighetsregistret.

Advokatkostnader

Upp till 1% av köpeskillingen tillkommer för advokatkostnader, dessutom tar banken ut en kostnad för att utfärda en check för slutbetalning och moms, samt notarieavgifter för tillträdesdagen.
Vid ägandet av en fastighet, hus eller ägarlägenhet
El och vatten och sophämtning är räkningar som måste betalas och betalas efter förbrukning. Varje år betalas även en sopskatt på 200 till 250 Euro. Samfällighetsavgift för ägarlägenhet och hus med gemensam anläggning betalas varje månad. Fastighetsskatt, IBI- ”Impuesto sombre bienes inmuebles” 0,5%- 1% av taxeringsvärdet. Antagandet av hyresinkomster ska även beskattas, ”Rendimientos del kapital inmobiliar”.

Om du som köpare inte är bosatt i Spanien tas dessa hyresintäkter ut av spanska skattemyndigheterna för urbana fastigheter som inte hyrs ut eller används som en annan bostad. Detta innebär att om din spanska fastighet inte hyrs ut eller används som din primära bostad kommer du vara ansvarig för ”bedömda hyresintäkter skatt”. Den lokala kommunen kommer ta betalt enligt taxeringsvärdet på din spanska fastighet. De kommer anta att du gör 2% på taxeringsvärdet varje år och debitera dig med 25% av den inkomsten. Det motsvarar 0,5% av taxeringsvärdet.

Vinstskatt vid försäljning

Vid försäljning av din spanska fastighet inom ett år från att du köpt fastigheten anses den vinst du gör som en inkomst. Detta innebär att du behöver då betala en spansk inkomstskatt som ligger mellan 15% om det är upp till 4 000 Euro i vinst och 45% om det är över 45 000 euro i vinst.
Säljer du en spansk fastighet som du ägt mer än ett år är du skyldig att betala en spansk inkomst av kapital, ett GGT på skillnaden mellan det belopp du säljer fastigheten för och det belopp som enligt uppgifter köpt den för tidigare, minus inflation. Är man inte bosatt i Spanien, betalar man en GGT-skatt på 35% är man däremot permanentboende betalar man endast 15%.

Permanentboende har möjlighet att begära uppskov och överföra skatten in i den nya fastigheten, förutsatt att det är en premiärbostad. CGT föremål för ett årlig indexering (inflationsdrivande) skattelättnad. Detta innebär att den som har ett inflationsindexbidrag kan dra av detta från resultatet för CGT-skatten.
En person som inte är bosatt men köpt sin egendom före 1986 har ingen CGT-skatt att betala då skattesituationen är komplicerad.